重磅！开发商“报复性”抢地来了！官方系统曾因人数过多一度崩溃！

虽然疫情尚未完全褪去，但房地产土拍市场在“冰冻期”后已经迎来“小阳春”：4月以来，一二线城市土地供需规模双双上升，成交溢价率抬头，流拍率则处于低位水平。

根据国家统计局稍早发布的数据，1-4月开发企业土地购置面积虽然同去年相比仍下降12.0%，但降幅收窄达10.6个百分点，较3月继续“提速”，而土地成交价款达到1699亿元，增长6.9%，系2020年同比首次正向增长，1—3月为下降18.1%。

最近的土拍让我们来看看：

5月20日，宝安中心区出让2宗商业用地，其中A002-0077宗地由深圳华侨城股份有限公司以底价35.39亿竞得，A002-0078宗地因无人竞买而流拍。乘势，深圳宣布再加推4宗居住用地！6月起土地供应再“强区放权”。

5月20日，南京成功出让6幅地，成交总金额69.04亿。其中，仙林湖、尧化门两块纯宅地块，都是在50余轮竞拍之后，最终被栖霞建设和高科分别竞得。尤其是仙林湖G16地块，楼面价创下区域新高，达到了27142元/平方米。江北新区又上新了！根据国土部门的公告，江北新区挂出1幅纯居住用地，位于应天大街长江隧道的北出口处，最高楼面限价达25810元/㎡。

5月19日下午，北京丰台分钟寺和房山良乡共三宗地块挂牌竞价，吸引了十余家开发企业（联合体）到场参与。最终，总起始价97.16亿的土地以133.9亿悉数成交。分钟寺两宗不限价宅地全部为合生所得，总价达107.4亿元，溢价率分别为42.08%和37.86%；房山良乡居住用地被中建一局+房山新城联合体以26.5亿摘下，溢价率31.45%，楼面价18896元/平方米。加上10天前以72.2亿成交的L-24、L-26地块，分钟寺三宗不限价土地全归合生，总投资高达179.6亿元。值得注意的是，据乐居买房统计，在今天拍卖之前，北京今年以来卖地收入达到992.1亿元（市辖区，下同），高居全国首位。连同今日入袋的133.9亿在内，北京卖地所得已达1126亿元，为2020年首个突破千亿门槛的城市。

5月19日，广东省东莞沙田福禄沙村地块迎来出让结果，最终经过26轮竞价，福州益魁企业管理有限公司（世茂）以成交价14.84亿元竞得，折合楼面价13022元/平方米，溢价率约20.26%。值得注意的是：4月的东莞市场开始抢地潮：9家房企混战57轮！10803元/平，碧桂园拿下麻涌大步村商住地。15150元/㎡，龙湖+金地32亿底价兜底茶山TOD巨无霸地块！88轮狂欢！大朗地王！阳光城豪横！可售楼面价20907 元/㎡低于预期！11020元/㎡，天麟斩获石龙小地块！3月份东莞土拍就未拍先火，吸引58房企深夜大混战，东莞万江汽车总站对面2.8万㎡商住靓地得主终于揭晓，为世茂夺得，地块总价1631230000元，折合楼面价18481元/㎡(剔除配建9265㎡安居房)。据房掌柜了解，这并非是世茂进驻东莞的首个项目了。

5月18日，广州迎来今年单日最大规模土地出让，共推出12宗地，总起拍价近231亿元，总成交价达240亿元。

广州当日出让的12宗土地中，4宗位于从化，4宗位于增城，3宗位于白云，1宗位于番禺，地块总建筑面积约219万平方米。最终，除从化区江埔街迎宾大道北侧地块流拍以外，其余11宗土地全部成功出让，恒大、雅居乐、越秀地产、龙光、敏捷、奥园、佳兆业等开发商均有所收获。随后，5月20日，荔湾白鹅潭挂出一宗临江地块，将打造成集商业、酒店、办公、住宅于一体的综合体。

值得注意的是，作为广州土地拍卖的官方网站，广州市公共资源交易中心网站的土地矿产版块却一度崩溃了。公共资源交易中心工作人员对媒体透露，系统崩溃或因浏览人数过多导致，部分地块或将重新进行拍卖，最新进展请密切留意网站通知。

5月15日，15:00，前海T120-0346居住用地（前湾片区十开发单位3街坊）进行出让，此地块采用“双限双竞”方式出让，起始价79.98亿，最高限价115.971亿。

据悉，土拍现现场：有招商、中海、金地、龙光、卓越、越秀、佳兆业、平安不动产、厦门建发、华发、电建、华润、世茂、天健、深业、前海投控等16家房企参与。

据统计，截至上周，杭州、上海卖地收入均超过800亿元，南京、广州、佛山、苏州、温州、福州和西安位列其后。

注意，土地市场的回热，意味着开发商对后市看来，购房者如果自住，则是买入的信号了！房住不炒！

“百亿地王”重现市场！

“百亿地王”更是重现市场，在短短半个月内，厦门、深圳相继诞生总价超百亿的地块，而北京、广州、武汉则上演了多场“土拍大战”，各大房企纷纷展开优质标的的“围猎行动”。开发商“报复性”买地来了！

房企投资拿地的积极性高涨，自然离不开地方政府“量”、“质”并重的土地供应。而更重要的是，疫情高峰后，宽松的融资环境和土地利好政策，为房企增添了更多在土地市场中布局的筹码。中指研究院数据显示，4月销售50强房企中，半数房企单月拿地金额超过50亿家房企投资金额过百亿，几乎占到前4个月投资额的50%以上。

中指研究院数据显示，4月销售50强房企中，半数房企单月拿地金额超过50亿，其中9家房企投资金额过百亿，几乎占到前4个月投资额的50%以上。深圳、厦门诞生“地王” 广州掀起“土拍大战”

中指研究院数据显示，4月销售50强房企中，半数房企单月拿地金额超过50亿，其中9家房企投资金额过百亿，几乎占到前4个月投资额的50%以上。其中，恒大、碧桂园更是达到200亿左右。由此可见，规模房企投资力度在持续回升。

2020年以来，全国土拍市场已经诞生了3宗“百亿地块”，分别位于上海、厦门和深圳。其中，厦门和深圳2宗“百亿地块”的诞生仅相差短短的半个月左右。根据公开资料，截至2019年末，中国土地历史上超过百亿的地王只有23宗。

4月22日，厦门迎来今年的首场土拍，位于思明区的2020P01地块吸引了14家房企竞逐。该地块是近10年来厦门思明区再次供应的宅地，不仅资源稀缺，且地理位置极佳，是极其优质的标的。

最终，该地块以103.55亿元的成交总价被当地的开发商上海泰鸣（厦门泰鸣房地产开发有限公司）竞得，溢价率为43.8%。这是厦门有史以来的首个百亿总价地王，5.06万元/平的成交楼面价也创造了厦门当地的历史新高。

厦门“地王”诞生半个月后，深圳今年的首宗宅地拍卖则迅速接力，诞生了另一宗“百亿地块”。这宗地块位于深圳房价最贵的前海合作区，起始价为79.98亿，吸引了包括万科、中海、华润、保利等16家房企参与竞拍。

经过超100轮的举牌之后，最终龙光地产以最高限价115.97亿元+配建人才房4.08万平方米拿下这宗地块，溢价率为45%。根据《财新》报道，除去配建面积，该地块可售部分楼面价达到8.67万元/平方米，为深圳新的“单价地王”。

除了“百亿地王”在短时间内的接连诞生外，最近广州的一场“土拍大战”也反映出土拍市场供需两端的火爆场面。

5月18日，广州一天之内出让12宗地块，共计收金240亿元。开拍之前，32家房企竞买保证金就超过170亿，被媒体称为“史诗级土拍”。本次拍卖的关注度和激烈度之高，甚至导致交易系统一度崩溃，无法正常报价。

此外值得一提的是，疫情灾区武汉也在昨日（5月19日）重启土地交易，成功拍出七宗地块，揽金114.56亿元。这场久违的土拍吸引了招商蛇口、龙湖等房企参与，被业界视为武汉楼市回归的揭幕大戏。

地方政府供地“量质”并重 成交溢价率抬头

复工复产后，房企拿地积极性高涨，一方面与土地供应规模的增加有关。随着疫情的逐步缓和，地方政府正在加快供地步伐，以完成年度土地出让计划。比如上文提到的广州“土拍大战”，一天内集中出让12宗地块的做法并不常见。

尤其是不少热点城市通过推出优质地块，来刺激房企拿地。在优质地块供应下，平均楼面价呈上升局面。根据中指研究院数据，4月全国300城土地成交均价为3446元/平，环比上涨68%，同比上涨32%，创2018年以来的新高。

而从城市等级来看，不管是政府供地还是企业拿地，重点都从三四线回归一二线城市。根据诸葛找房数据研究中心提供的数据，4月一、二线城市供应土地分别为46宗和506宗，同比增长200%及35.66%，而三四线城市供应527宗，同比下降14.31%。

土地供给端结构性的变化，使得溢价率环比出现上涨趋势。诸葛找房数据指出，4月全国主要地级市溢价率为16.61%，环比上升3.04个百分点。

但从最近较受关注的北广深厦等地的交易情况来看，土地成交溢价率均在10%-45%区间之内，而过往地王的溢价率均超过60%。这也意味着，近期土地成交溢价率虽有抬头，但远未达到严格意义上“地王”的溢价程度。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，全国主要地级市溢价率自2019年3季度开始逐渐攀升，2020年4月为土地成交溢价率的小高峰，今年4月的溢价水平仍不及去年同期，同比下降9.04个百分点，但预计5月溢价率仍继续上升。

此外，疫情期间，国内多次释放加强流动性的信号，宽松的货币环境和融资环境下，房企融资难度缩小，手握现金增多，从而提升了房企拿地的意愿。除了货币政策外，在58安居客房产研究院分院院长张波看来，部分城市在土地政策上的放松，包括付款、准备金的要求层面的降低，在一定程度上也降低了部分房企拿地的资金压力。

以深圳为例，4月16日，深圳市出台政策明确，允许房企延期缴纳土地出让价款，用地单位未在约定或规定的期限（土地价款缴款截止时间在今年1月23日-6月22日期间）缴交土地价款的，不作为违约行为，不计收利息和滞纳金，土地价款按原约定执行并可延期至2020年6月22日前缴交。

在不少业内人士看来，未来城市之间土地市场的分化将成为常态，回归一二线、回归优质三四线城市，将成为房企长期布局的方向。

中指研究院报告分析称，土地市场火热的城市还将持续一段时间，随着城市土地供应进一步增加，二季度房企拿地意愿仍以谨慎乐观为主，聚焦复苏较快的二线核心城市。

张波则表示，今年各地土地供应量大概率会出现明显提升，部分一二线城市的土地供应量或会明显超过2019年，但三四线以下城市的流拍率则会进一步提升。

“大型房企开始回归价值投资逻辑，拿地谨慎的同时，对核心城市优质地块毫不手软。而中小房企在拿地层面则表现不一，部分有着规模化诉求的中型房企在土地市场上依然表现激进，而另一些则明显有着收缩化表现”，张波称。（地产号综合自新浪财经 徐苑蕾）

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